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2025-02-19 成功案例

　　【上海市黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块项目建设工程设计方案】

　　将拟建4栋超高层住宅和3层风貌别墅。高层公寓指导价15.1万/㎡，别墅售价可高达25万元/㎡。首开约270-640㎡高层住宅！

　　项目共计10个地块，总建筑面积66.3万平方米，地上建筑面积44.7万平方米，其中住宅12.4万平方，商场和办公楼32万平方米。

　　来看下嘉里金陵东路项目的部分效果图：保留了骑楼建筑，还有避风雨的走廊，在上海别具一格，部分出入口的上方还有过街楼。

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　　原先的金陵东路是餐饮、乐器云集的一条街，原住民拆迁后，这里的建筑得以保留，开发商接手后需修缮维护，整体规划会以老城厢建筑风貌的保护性开发为主，涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等设施！

　　嘉里金陵东路项目保护保留历史建筑规模超12万㎡，相当于2个新天地（新天地南里+北里总体量约6万㎡）！沿金陵东路的低层连片区将成为上海又一条风韵十足的“历史时尚街区”！

　　一期住宅地块：北面宁海东路延福公园占地面积高达近1.9万㎡，为24小时开放的公共绿地，可同步实施改造提升，成为金陵东路整体开发的配套“中央公园”。

　　大家非常关心的住宅价格，在之前的答疑纪要里也有提示。这里是目前上海“房地联动价”天花板创造者，高层指导价21万/㎡，别墅指导价可高达25万/㎡。

　　回顾下金陵东路项目的拿地过程：2021年11月12日，黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选入围结果公示。

　　因为项目整体体量太大，网传总投资将近400亿，将分为分两批次协议出让，其中一期的四幅地块，包含整个项目的所有住宅，提供超过12.4万平方米的超高层及历史风貌别墅。

　　一期四幅地块（64-67地块）正式开启报建手续，首期总开发体量超过28.4万平方米，总投资额约180亿！

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　　二期为以商办开发为主的外滩街道070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，新协议于今年5月底才公示。

　　金陵东路筑路于1860年，曾是二十世纪初上海除外滩之外土地估值zui高的地块之一，在规划建造初期对标的便是“大马路”南京路。

　　金陵路街区的历史人文底蕴相当深厚。街区内不仅有金陵东路、永胜路等特色商业街，也是汪裕泰茶号、老三益纸号、聚兴银楼、万隆酱园、新盛昌行等众多老字号的所在地。其中73街坊也是 “新青年社总发行所”旧址所在。

　　街区非常大特色是沿着金陵东路两侧的骑楼。当年，金陵东路自外滩至现西藏南路两侧的业主，在重建新屋时都被要求要建造高度、深度、开间统一的拱廊，这使得金陵东路在20世纪30年代时期逐渐形成了成熟的骑楼街市格局。

　　“金陵东路的骑楼，拱廊统一，骑楼与里弄建筑有机结合，形成了有别于其他城市骑楼的风貌。”。

　　嘉里建设主导更新的10个街坊位于金陵东路中段，正是金陵东路街区中现状骑楼原真性、完整性与连续性都非常好的一段，街坊肌理文脉留存蕞多，风貌价值蕞高的“精华段”。

　　项目邀请了KPF、THE OVAL PARTNERSHIP、如恩设计、上海天华、王欧阳（香港）有限公司、华东建筑设计研究院、wsp、ASPECT Studio等十几家联袂打造。

　　项目住宅外墙采用现代质感的铝板与大面积玻璃，简约线条呈现“ 竹韵 ”的形美，竹子向下扎根向上生长也寓意代表城市未来的更新生长，沉淀于百年骑楼历史背景和文化风貌之上，富有活力。

　　整个项目位于10/14号线豫园站上盖，是黄浦很重要的“枢纽”一般的位置，因为金陵东路的东南西北被人民广场、南京东路、外滩、陆家嘴、南外滩、豫园老城厢、淮海路新天地7大重磅CAZ板块所包围！

　　整个嘉里金陵东路需要完成10块土地的动迁，涉及土地占地面积高达70000㎡，未来开发总体量将超60万㎡。

　　另外还有福佑地块、乔家路地块、露香园二期地块、新湖亚龙等等大型旧改项目，如此大规模的城市更新，在如今的上海市中心可谓相当罕见，堪称是“巨无霸级别”的城市更新！未来如何，敬请期待~

　　金陵华庭是位于上海市黄浦区金陵东路的高端住宅项目，由港资开发商嘉里建设开发。该项目自2021年底落地以来非常关注，其总价和单价均处于上海豪宅市场的顶端。以下从购买价值和投资价值两个方面做分析：

　　金陵华庭位于上海黄浦区金陵东路，地处南京东路、人民广场、豫园、露香园的繁华交汇处，是上海2035规划的世界级中央活动区（CAZ）的核心地带。

　　金陵东路是上海历史风貌区的核心区域，曾是20世纪初上海除外滩之外土地估值最高的地块之一，拥有丰富的历史建筑和文化遗迹。

　　• 项目周边直线个地铁站，包括豫园站、大世界站、人民广场站等，距离最近的地铁站仅284米。

　　周边3公里范围内有80个幼儿园、44所小学和50所中学，包括上海市实验小学、上海市格致中学黄浦校区等。

　　周边3公里范围内有36个一级及以上医院，上海交通大学医学院附属仁济医院西院距离项目仅447米。

　　周边3公里范围内有130个商场，包括大上海时代广场、上海广场等，商业配套极为成熟。

　　• 项目包含4栋150米超高层住宅和3层石库门风貌别墅，主力户型为270-645㎡的大平层。

　　• 高层公寓采用三梯两户设计，每户享有独立电梯空间，户型设计注重采光和视野，客厅、主卧等朝南布局。

　　• 项目保留金陵东路的历史风貌，打造长达1公里的骑楼商业街，融合现代与历史元素。

　　• 配备高端智能家居系统、中西分离厨房设计、270度观景窗等，居住品质极高。

　　• 嘉里建设是香港知名开发商，曾打造香港半山豪宅群、上海嘉里华庭等经典项目，有着非常丰富的豪宅开发经验。

　　• 项目总开发面积达67万平方米，总投资额预计超过400亿元，是嘉里建设在中国内地最大规模的投资项目。

　　• 高层公寓指导价为15.1万元/㎡，别墅售价高达25万元/㎡，但市场普遍预期首开均价将接近20万元/㎡。

　　• 2024年上海豪宅市场表现强劲，3000万以上豪宅成交超2500套，市场对高端住宅的需求旺盛。

　　• 随着周边区域的不断开发和完善，金陵华庭的稀缺性和高端定位将逐步推动其价格上升。

　　• 金陵华庭的高品质住宅和优越地段使其成为高端租赁市场的热门选择，租金回报率有望达到较高水平。

　　• 项目包含商业、办公、酒店等多种业态，将逐步提升区域的活力和租金水平。

　　• 项目所在的金陵东路是上海城市更新的重点区域，政府对历史风貌保护和高端开发的支持将逐步提升其价值。

　　• 项目周边涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等多种设施，未来将成为上海的又一核心区域。

　　• 金陵华庭的高单价和大户型设计使得总价极高，购房门槛较高，适合高净值人群。

　　• 项目涉及大量历史建筑保护，开发周期较长，首批房源预计2025年初才入市。

　　• 上海豪宅市场之间的竞争激烈，翠湖天地等项目也处于同一区域，购房者有较多选择。

　　金陵华庭凭借其优越的区位、高品质的产品设计、丰富的配套设施以及强大的品牌实力，具有较高的购买价值。对于追求极致生活质量和资产保值增值的高净值人群来说，是一个值得考虑的选择。从投资角度看，其稀缺性、高端定位以及区域发展的潜在能力使其具有较高的投资价值，但投资者需考虑自身财务情况和市场风险，谨慎决策。

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　　国家宏观调控政策对房地产市场有着重要的指导作用，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。2024年，国家出台了一系列房地产调控政策，强调“因城施策”，根据不同城市的房地产市场状况，采取差异化的调控措施。上海作为国内重要的经济中心和一线城市，积极做出响应国家宏观调控政策，结合自己房地产市场的特点，制定了相应的房地产新政。这些政策的出台，旨在落实国家宏观调控要求，推动房地产市场从“有没有”向“好不好”转变，更好地满足居民的刚性和改善性住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　2024年，上海房地产市场在政策支持下，经历了从低迷到逐步回暖的过程。根据上海市统计局的数据，2024年上海房地产开发投资比上年增长2.8%，但商品房施工面积下降4.5%，其中住宅施工面积下降5.2%；商品房新开工面积下降8.5%，其中住宅新开工面积下降11.4%；商品房竣工面积下降19.1%，其中住宅竣工面积下降29.5%；商品房销售面积下降8.5%，其中住宅销售面积下降6.9%。这一些数据表明，上海房地产市场在2024年整体呈现一定的下降带来的压力，但随着政策的调整和市场的逐步适应，市场信心有所回升。

　　从市场表现来看，新房市场供应减少，成交689万平方米，同比下降24%。二手房市场则在四季度929新政和税费政策的推动下，成交显著回暖，市场信心回升。土地市场方面，2024年上海土地市场热度低迷，全年含宅土地成交规模收缩6成，但从七批次起供应质素上升，热度有所回升。总的来看，上海房地产市场在2024年呈现出一定的分化态势，新房市场面临供应减少和成交下滑的双重压力，而二手房市场则在政策利好下逐步回暖，土地市场则在供应结构调整和市场预期改善的双重作用下，热度有所回升。

　　在这种市场背景下，上海房地产新政的出台，旨在通过优化税收政策、调整限购政策、降低交易成本等措施，进一步促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策的实施，不仅有助于缓解市场下降带来的压力，稳定市场预期，还为居民的合理住房需求提供了更多的支持和保障，推动房地产市场向高水平质量的发展阶段迈进。

　　:[上海新政官宣后，买房到底能省多少钱？解读来了！新旧政策对照表]()#2.限购政策调整

　　2024年9月29日上海出台的房地产新政中，对非沪籍居民购房条件进行了显著放宽。此前，非沪籍居民在沪购房需连续缴纳社保或个税满3年，而此次调整将这一年限缩短至1年。这一政策调整主要是针对外环外住房的购买，降低了非沪籍居民的购房门槛，有助于吸引更多人才来沪定居和创业。

　　从市场数据分析来看，非沪籍人群在上海新房市场中占有主体地位。自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，其中60%以上购买的是外环外的新房。此次政策调整，将进一步激发非沪籍居民的购房需求，促进外环外房地产市场的活跃度，推动区域经济的发展。

　　此次新政还提升了持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。具体而言，持有《上海市居住证》且积分达到120分、在本市缴纳社保或个税满3年的非沪籍居民家庭，在购买住房套数方面，将享受与沪籍居民家庭相同的购房待遇。这在某种程度上预示着，合乎条件的非沪籍家庭在购房时不再受到额外限制，能够更自由地选择住房，满足其刚性和改善性住房需求。

　　根据上海市居住证积分管理办法，达到标准分值的持证人可享受子女教育、社会保险等公共服务待遇。此次购房待遇的提升，逐渐增强了居住证的含金量，吸引更多人才在上海长期发展，为城市注入新的活力。

　　在自贸区临港新片区，上海实施了更加差异化的购房政策。对于在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。这一政策旨在促进临港新片区的职住平衡，降低通勤成本，推动产城融合发展。

　　临港新片区作为上海的重要战略区域，承担着吸引人才、推动产业升级的重要任务。此次购房政策的调整，将有利于吸引更多人才在临港新片区定居和就业，提升区域的人口吸引力和竞争力。同时，这一政策也将逐步优化临港新片区的住房资源配置，促进房地产市场的健康发展。

　　:[上海重磅发布！调整住房限购！降低首付比例！来看权威解读！]()#3.信贷政策优化

　　2024年9月29日上海出台的房地产新政中，落实了国家关于降低存量房贷利率的政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。这一政策调整，旨在减轻购房人的房贷利息支出，降低居民的住房消费成本，进一步刺激住房需求的释放。

　　从市场数据分析来看，存量房贷利率下调对购房者的影响显著。以100万元的房贷为例，假设贷款期限为30年，利率从4.5%降至4.2%，每月还款额可减少约180元，总利息支出减少约6.5万元。这一政策的实施，不仅减轻了购房者的经济负担，也提高了他们的购房意愿和能力，对稳定房地产市场起到了积极的推动作用。

　　此次上海新政逐步降低了商业性个人住房贷款的首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从20%下调至15%，二套房贷从35%下调为25%，实行差异化政策区域从30%下调至20%。这一调整明显降低了购房门槛和首付成本，使更多的家庭可以在一定程度上完成购房梦想。

　　从市场数据分析来看，首付比例的降低对购房需求的刺激作用明显。以500万元的房产为例，首套房首付比例从20%降至15%，买房的人可少付25万元首付；二套房首付比例从35%降至25%，买房的人可少付50万元首付。这一政策调整，不仅降低了购房者的金钱上的压力，也提高了市场的活跃度，促进了房地产市场的交易。

　　:[上海新政官宣后，买房到底能省多少钱？解读来了！新旧政策对照表]()#4.税收政策调整

　　2024年9月29日上海出台的房地产新政中，增值税征免年限从5年调整为2年。这一调整对房地产市场产生了显著影响，不仅降低了交易成本，还进一步刺激了改善性住房需求的释放。

　　从市场数据分析来看，增值税征免年限的缩短对二手房市场的活跃度提升作用明显。以一套价值500万元的房产为例，假设原增值税率为5%，此前持有不足5年的房产出售需缴纳增值税约25万元，而新政后，持有满2年即可免征增值税，这大幅度的降低了房东的售房成本。这一政策调整不仅提高了房东的挂牌意愿，也使得购房者在选择二手房时有更多的机会和更低的成本，进一步促进了房地产市场的流通。

　　此次上海新政还取消了普通住房标准和非普通住房标准。此前，普通住房标准与增值税、契税等税收政策挂钩，对购房者的交易成本产生较大影响。取消普通住房标准后，税收政策更加简化和统一，有助于降低购房者的交易成本。

　　从市场数据分析来看，取消普通住房标准后，增值税和契税的减免范围扩大，购房者在交易过程中能够享受到更多的税收优惠。例如，对于面积超过144平方米的住房，此前需按照非普通住房标准缴纳较高的增值税和契税，而新政后，这些住房在交易时可享受与普通住房相同的税收政策。这一调整不仅降低了购房者的负担，还进一步促进了大户型住房的交易，推动了房地产市场的多元化发展。

　　:[上海新政官宣后，买房到底能省多少钱？解读来了！新旧政策对照表]()#5.政策影响分析

　　上海房地产新政对刚需购房者产生了显著的积极影响，大多数表现在以下几个方面：

　　• 购房门槛降低：非沪籍居民购房社保缴纳年限从3年缩短至1年，使更多刚需购房者具备购房资格。例如，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，其中60%以上购买的是外环外的新房。此次政策调整，将使这部分人群更快获得购房资格，满足其刚需购房需求。

　　• 购房成本减少：首付比例下调对刚需购房者金钱上的压力的缓解作用十分明显。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从20%下调至15%，以500万元的房产为例，买房的人可少付25万元首付。存量房贷利率下调也减轻了刚需购房者的房贷利息支出，以100万元的房贷为例，假设贷款期限为30年，利率从4.5%降至4.2%，每月还款额可减少约180元，总利息支出减少约6.5万元。

　　• 市场信心增强：新政的实施使刚需购房者对房地产市场的预期更加乐观，购房意愿明显提升。从市场数据分析来看，新政后新房日均来访环比大涨131%，外环外来访、认购增长远超过外环内项目。这表明刚需购房者对市场信心的恢复和购房积极性的提高，推动了房地产市场的活跃度。

　　• 交易成本降低：增值税征免年限从5年调整为2年，对改善型购房者来说，降低了置换房产的成本。例如，一套价值500万元的房产，此前持有不足5年的房产出售需缴纳增值税约25万元，而新政后，持有满2年即可免征增值税。此外，取消普通住房标准后，大户型住房在交易时可享受与普通住房相同的税收政策，逐步降低了改善型购房者的交易成本。

　　• 购房门槛降低：二套房贷首付比例从35%下调为25%，实行差异化政策区域从30%下调至20%，使改善型购房者更容易实现换房需求。以500万元的房产为例，二套房首付比例下调后，买房的人可少付50万元首付，大幅度的降低了改善型购房的资金压力。

　　• 市场活跃度提升：新政对改善型住房需求的支持，促进了二手房市场的活跃度。新政后二手房日均成交量均超2023年同期，10.7至10.20日两周日均成交超过900套，远超新政前日均542套的水平，同比2023年大涨超过50%。这表明改善型购房者在新政的刺激下，更加积极地参与市场交易，推动了房地产市场的流通和活跃。

　　• 需求释放：新政通过降低购房门槛、减少购房成本等措施，激发了刚需和改善型购房者的购房需求。从市场数据分析来看，新政后新房、二手房成交量均出现非常明显的回升。例如，新政后第三周新房成交量大面积上涨，日均成交180套，远超9月份日均120套的水平；二手房市场成交热度上升明显，新政后二手房日均成交量均超2023年同期。

　　• 需求结构优化：新政对不一样的区域和不一样住房需求的刺激作用不同，促进了房地产市场需求结构的优化。外环外项目来访、认购增长远超过外环内项目，这表明新政对非沪籍居民购房需求的释放作用明显，有助于优化城市人口布局和区域经济发展。

　　• 市场信心提升：新政的实施使房地产开发企业和中介机构对市场预期更加乐观，增强了其开发和销售的信心。从市场表现来看，土地市场在新政的推动下，热度有所回升。例如，2024年上海土地市场热度低迷，但从七批次起供应质素上升，热度有所回升。这表明开发企业对市场的信心增强，愿意加大土地投资和开发力度。

　　• 供应结构调整：新政对不一样的区域和不一样住房的政策差异，促使房地产开发企业调整供应结构，以更好地满足市场需求。例如，在临港新片区实施更加差异化的购房政策，吸引人才在临港新片区定居和就业，开发企业可能会增加临港新片区的住房供应。同时，取消普通住房标准后，大户型住房的交易更加活跃，开发企业可能会适当增加大户型住房的供应。

　　:[【专题】上海929新政后市场及政策效果分析-腾讯网]()#6.政策实施与监管

　　• 市住房城乡建设管理委：作为主要的政策执行主体之一，负责统筹协调房地产市场调控政策的实施，制定具体的实施细则和操作的过程，确保政策在全市范围内的一致性和有效性。例如，明确非沪籍居民购房条件的调整细则，指导各区在真实的操作中准确执行政策。

　　• 市房屋管理局：承担房地产交易管理的具体职责，负责审核购房资格、监督房地产交易过程，确保交易的合法性和规范性。在新政实施过程中，市房屋管理局需加强对购房资格审核的管理，防止不合乎条件的人员违规购房，同时优化交易流程，提高办事效率，方便购房者办理相关手续。

　　• 市规划资源局：从土地供应和规划的角度，为房地产市场的平稳发展提供支持。根据新政的要求，合理调整土地供应计划，优化土地出让条件，保障房地产市场的土地供应，促进房地产市场的供需平衡。

　　• 市税务局：负责税收政策的调整和执行，确保税收政策的落实到位。在新政中，增值税征免年限的调整和普通住房标准的取消等税收政策变化，需要市税务局制定详细的税收征管措施，加强对房地产交易环节的税收监管，防止税收漏洞，保障税收政策的公平性和有效性。

　　• 人民银行上海总部与上海金融监管局：负责住房信贷政策的调整和监管，引导商业银行落实降低存量房贷利率、调整首付比例等政策。确保金融机构在执行信贷政策过程中，严格遵守国家和地方的相关规定，防范金融风险，同时为合理住房需求提供有力的金融支持。

　　为确保房地产新政的顺利实施，上海采取了严格的监管措施，并明确了违规处理机制，以维护房地产市场的正常秩序。

　　• 建立信息共享平台：各部门之间建立信息共享机制，通过信息化手段实现购房资格审核、交易记录、税收缴纳等信息的实时共享。这有助于提高监管效率，及时有效地发现和处理违反相关规定的行为，防止信息不对称导致的问题。

　　• 加强市场监测与分析：定期对房地产市场进行监测和分析，及时掌握市场动态和政策执行效果。依据市场变化，适时调整监管策略，确保政策目标的实现。例如，通过监测新房和二手房的成交量、价格趋势等指标，评估政策对市场供需的影响，及时有效地发现潜在风险。

　　• 强化执法检查：加强对房地产开发企业、中介机构和金融机构的执法检查，确保其严格遵守有关政策规定。定期开展专项检查活动，重点打击违规销售、虚假宣传、违规放贷等行为，维护市场秩序。

　　• 公众监督与举报机制：建立健全公众监督和举报机制，鼓励社会公众对房地产市场中的违法违反相关规定的行为做监督和举报。通过设立举报热线、网络举报平台等方式，拓宽监督渠道，提高公众参与度，形成全社会共同监督的良好氛围。

　　• 对房地产开发企业和中介机构的处罚：对于违规销售、虚假宣传等行为，将依法给予严厉处罚。包括责令整改、暂停网签备案、罚款等措施，情节严重的将吊销相关资质证书，追究其法律责任。例如，若发现开发企业在销售过程中存在违反相关规定的行为，将暂停其项目的网签备案，直至整改完成。

　　• 对金融机构的处罚：对于金融机构违规放贷等行为，将按照相关金融监督管理规定进行处罚。包括责令整改、罚款、暂停相关业务等措施，确保金融机构合规经营，防范金融风险。同时，对违规金融机构的相关责任人进行问责，追究其责任。

　　• 对购房者的处理：对于提供虚假信息、骗取购房资格等行为的购房者，将取消其购房资格，并依照法律来追究其法律责任。通过严格的违规处理机制，确保房地产市场的公平性和公正性，维护市场秩序。

　　:[上海再度优化调整房地产市场政策 更好满足居民刚性和改善性住房需求]()#7.总结

　　上海2024年9月29日出台的房地产新政，是一套系统性、针对性强的政策组合拳，从限购、信贷、税收等多方面发力，对房地产市场产生了深远影响。

　　在限购政策方面，非沪籍居民购房条件的放宽、持居住证群体购房待遇的提升以及临港新片区差异化政策的实施，降低了购房门槛，激发了市场需求，尤其是对非沪籍居民和改善型需求的支持，有助于优化城市人口布局和区域经济发展。

　　信贷政策的优化，包括存量房贷利率下调和首付比例降低，显著减轻了购房者的经济负担，提高了购房意愿和能力，对稳定房地产市场起到了积极的推动作用，同时也促进了房地产市场的交易活跃度。

　　税收政策调整，如增值税征免年限缩短和普通住房标准取消，降低了交易成本，进一步刺激了改善性住房需求的释放，促进了房地产市场的流通和多元化发展，使购房者在交易过程中能够享受到更多的税收优惠。

　　从政策影响来看，新政对刚需购房者、改善型购房者以及房地产市场的供需关系都产生了积极影响。刚需购房者购房门槛降低、购房成本减少，市场信心增强；改善型购房者交易成本降低、购房门槛降低，市场活跃度提升；房地产市场供需关系取得优化，需求端需求释放且结构优化，供给端市场信心提升且供应结构调整。

　　在政策实施与监管方面，上海明确了多个部门的执行主体与职责，通过建立信息共享平台、加强市场监测与分析、强化执法检查、建立公众监督与举报机制等监管措施，以及对违反相关规定的行为的严厉处罚，确保了房地产新政的顺利实施，维护了房地产市场的正常秩序。

　　总体而言，上海房地产新政的实施，不仅有助于缓解市场下降带来的压力，稳定市场预期，还为居民的合理住房需求提供了更多的支持和保障，推动房地产市场向高水平质量的发展阶段迈进，促进了房地产市场的平稳健康发展。返回搜狐，查看更加多