绍兴一小区外墙维修要400万！高层住宅“伤疤”怎么补？

2024-04-22 重庆外墙维修

  外立面，本是一个楼盘的脸面。但近来外立面脱落事件在绍兴多个小区频频上演，这颗“高空炸弹”的危险，到底该怎么样化解？

  绍兴越城区御景华庭四期，一道近10米的裂缝豁开在33幢顶部，路过的业主无不“步步惊心。”

  越牛新闻记者现场看到，沿着33幢、35幢，一路上已搭起防护网，一则 “外墙皮脱落，已搭防护网”的温馨提示，提醒着居民进出当心。

  “小区内的楼很多都是30多层，高空坠物一旦砸到人，后果不堪设想。”正当业主忧心忡忡时，他们最担心的事还是发生了。

  7月8日，一大块墙体从天而降，水泥块以强大的冲击力直接砸在地上，显然防护网并未起到预防作用。所幸并未造成人员伤亡。

  无独有偶，7月7日，市民倪先生告诉越牛新闻记者，位于胜利西路的金昌美苑，一场雨后，外立面的墙砖纷纷脱落，地面上散落着大大小小的碎片。

  而在7月9日早上，有市民无奈发文“今后要带安全帽出门”，配图是“破”了一大块的外墙以及洒落一地的墙砖。

  开裂、鼓包、脱落...... 绍兴多个小区的外立面，这些存在安全风险隐患的外墙，并非个例。市民们“头顶隐患”如何早日消除，似乎成了“老大难”。

  记者了解到，还未来得及维修，御景华庭的外墙已从开裂到轰然坠落。而金昌美苑的瓷砖脱落现象早在2019年就有报道，然而直到2021年4月，金昌美院维修工程仍未完工，修到一半“歇菜”了。

  “由街道出面，已召集物业、房产商、业委会召开了座谈会。” 迪荡街道工作人员和记者说，上个月，街道组织了一场针对御景华庭外墙脱落解决方案的专题协调会。由防护网组成的安全通道正是落实座谈会的措施之一。然而，对于外墙裂缝如何维修，由谁出钱维修，协调会上未达成统一意见。

  “开发商声称外墙已过质保期，他们可做修复，然而维修费用由业主所出。”迪荡街道工作人员表示，房产开发商的建议，业主不认可。于是，修补方案一度搁浅。

  外立面脱落，应该由谁负责、由谁维修？头顶上的隐患，应该由谁排查、由谁检测？

  为此，越牛新闻记者咨询了浙江震天律师事务所律师胡坚，试图解开这一连串的问号。胡坚认为，高层住宅外墙脱落情况，法律上其实有相关规定。

  “外墙坠落的责任方和维修方，不同状态有不同的法律关系。”胡坚表示，“若在质保期内，由房产开发商全权维修；质保期外，由业主承担维修资金。”

  另外，胡坚也提醒，若有人被“天降”建筑物外墙砸伤，物业和业主都是责任方。“第一，物业有维护看管的义务；第二，按规定，外立面为业主共有，若发生事故，整幢楼的业主都是责任方。”

  那么，外立面的质保期如何算呢？越牛新闻记者发现，正常使用条件下，与房屋建筑工程外墙面防水有关的保修期限为五年，与防水无关的为两年。自工程完工验收合格之日起计算，超过保修规定期限，住宅建筑外立面维护修缮的费用实际将由业主承担，需经业主大会表决动用维修资金。

  记者了解到，未解决这个难题，其实，越城区建设和交通运输局已在迪荡街道进行外墙剥落修复试点工作，而水岸香堤，成为试点小区。

  “水岸香堤的外墙脱落隐患，三四年了仍未真正解决。”迪荡街道城市建设办公室工作人员和记者说，悬而未决的原因也是因质保期已过，房产商和业主迟迟未达成统一。

  “这可不是一笔小钱。” 工作人员透露，业主上交第一个维修方案，维修费用高达400万，用于修复水岸香堤9幢高层外立面。

  “前些天由街道组织，开了最后一次协调会，初步修复方案即将出炉。”据悉，在街道的协调下，最终维修资金由房地产公司拿出一部分，剩余款项由住宅维修资金覆盖。但是，挪用住宅维修资金需经由三分之二以上的业主同意。

  据悉，住宅维修资金是业主缴纳的专门用于维修、改造住宅共用部位和共用设施的钱，属于全体业主所有，不能挪作他用。“开发商认定已过质保期，而业主人心也不齐，并非人人都愿意挪动住宅维修资金。” 城市建设办公室工作人员表示，对此，街道已多次上门与业主协调沟通， 陈情利弊。

  外立面损伤，如何高效修补，在全国仍是“老大难”。然而，记者通过调查了解到，对于外立面脱落造成的损伤，宁波部分区县（市）给外墙上了保险，建立了房屋外墙面“保险+服务”机制，保险主要是针对外墙掉落由保险机构赔付人伤和物伤损失。

  2020年，宁波鄞州区某小区建筑外墙发生脱落，业主阳台大理石被砸中，造成三处受损。由于该小区投保了既有房屋建筑外墙面使用安全责任保险，财险公司接到报案后，在随后5天时间里，迅速完成了理赔。