日前，上海市有关部门根据上海市人大代表、彭浦新村街道党工委书记任伟的提议，明确“保障性租赁住房项目可不缴纳物业维修资金，由业主自行负责房屋维修”。这一举措可大大降低租赁式社区项目开业之初近千万元的固定支出，更有助于促进形成“资本重置基金”的行业通行标准。

  从定义即可看出，物业维修基金主要使用对象是住宅共用部位和共用设施设备。而计提资本重置基金的持有运营型业态，资产权属不可分割，资本重置基金的主要适用对象则是持有的资产整体。这二者既有一定的相似之处，在用途、收取方式等多方面也存在比较大差异。

  本文所述两个“基金”的作用都是为了保持资产的可用性而预提的一项费用。而两个“基金”在用途上所覆盖的资产范围不同，特别是账户的管理和使用主体完全不同，这也会影响“基金”使用的灵活度。

  尽管物业维修基金和资本重置基金的主要用途方向一致，但在提取时间和提取方式上的差异，会对持有重资产的住房租赁公司能够带来不同的影响。

  一个建筑面积10万平米的租赁式社区，建安成本2000元/平米，物业维修基金按5%缴纳。假设该项目房间规模4000间，开业平均租金4000元/月，首年出租率80%。

  按照有关法律法规，物业维修基金是在准备交付使用前一次性缴纳，案例中的租赁式社区需一次性缴纳1000万元物业维修基金。该笔资金进入专用账户后，除非遇有维修计划或购买国债外不得使用。

  而新建项目在开业初期几年很少会出现需要动用物业维修基金的大的维修情况。这笔资金对于利润率稳定但较低的租赁住房企业而言成为一个可望不可及的“甜蜜负担”。

  而资本重置基金的计提方式则最大限度地考虑了物业维修随开业年限增长而增加的特点，逐年计提，且计提比例也随运营稳定性升高而提高。按照资本重置基金的计算方式，案例中租赁式社区首年计提128万元。

  且资本重置基金账户或有运营方管理，或有运营方与业主方共同管理，资金使用根据物业实际运营情况按照预算执行，灵活度更高。

  尽管不同于酒店行业客户高周转的特性，但相对于可售住宅，租赁住房的人员流动性更高，物业保养和维修的频率可能更高。这就需要一笔可以灵活使用的资金，保持物业良好的状态，也是资产保值和增值的必要之举。

  租赁住房行业的重资产模式发展起步也就在近几年，前期行业关注点更多在于产品设计、业态组合、客户获取、租金定价等方面，而对于资产持有相关的指标关注度不高，因此在租赁住房行业资本重置基金的计提比例仍然没有通行标准。

  目前在已发行保障性租赁住房公募REITs的企业中，华润有巢和城投宽庭底层资产均为租赁式社区，招股说明书显示华润有巢“资本性支出”计提比例5.55%；城投宽庭“资本性支出”计提比例2.5%。这也从一个侧面反映出，租赁住房专项用地供给产生的租赁式社区产品，规模大、设施多、功能空间丰富等特点也使得资本重置基金的计提比例确定难度更大。

  持有运营型业态已然成为未来发展的重点方向，精细化管理是必然趋势，这一过程也是行业通行标准不断建立和完善的过程。脚下路漫漫，唯有坚守长期主义方能行稳致远。